Есть ли смысл покупать недвижимость за границей?

Покупка недвижимости за рубежом является более гарантированным вложением капитала, чем приобретение ценных бумаг, которые могут обесцениться, или валюты, курс которой может упасть. А столетний дом в Италии или Великобритании простоит еще столько же. При этом выбор такой недвижимости огромен - от квартир-студий до супермаркетов. Что касается дохода, то он выше, чем ставки по валютным депозитам в банках РФ: в банке 2 % годовых, а сдача квартиры в аренду дает минимум 4-5 % (в отдельных туристических центрах, например в Будапеште, и все 11 %). Доход от коммерческой недвижимости за рубежом в 1,5 выше, чем от жилой, а купить ее можно за 3 млн рублей. 

Для инвестиций в жилую зарубежную недвижимость вовсе не нужны миллионы долларов. Купить квартиру за 4-10 тыс. евро можно не только в Эстонии или Болгарии, но и в Германии, Чехии, Греции. Это вполне нормальное жилье, расположенное в регионах, которые не посещают туристы, или в глубинке, где нет работы. Однако даже в небольшом немецком или чешском городе такую квартиру можно сдать и немного заработать. А рано или поздно цены начнут расти и студию или полуподвальное помещение можно будет продать с выгодой для себя. К примеру, в Греции те инвесторы, которые рискнули покупать в кризис, уже начинают зарабатывать. 

Многие страны, стремясь привлечь инвесторов, сильно упрощают получение виз владельцами местной недвижимости, а некоторые автоматически дают им вид на жительство и даже гражданство. Например, лицо, которое затратило с этой целью свыше 300 тыс. евро на Кипре, сразу получает вместе с членами своей семьи бессрочный вид на жительство. А если купить недвижимости на 2,5 млн евро, то ее владельцу автоматически обеспечено гражданство Кипра. Оно дает право на безвизовый въезд в 157 стран мира. В Англии владелец недвижимости может претендовать на получение 2-3-летней мультивизы.  

Часто родители хотят, чтобы их ребенок учился в элитной школе за границей, но не решаются отпускать его одного в чужую страну. Покупка недвижимости решает все проблемы: родители могут жить там с детьми все время учебы, а если это английская школа типа интерната, то часто навещать детей, имея мультивизу или вид на жительство. Своя квартира в стране удобна студентам и тем, кто намерен попытать счастья на местном рынке труда: они будут избавлены от необходимости платить за общежитие или съемное жилье.

Покупка даже небольшой квартиры в любом из приморских городов Испании, Греции, Италии, Черногории и других южных стран навсегда избавляет от проблем с поиском хорошей турфирмы, комфортабельной гостиницы и т. п. Все, что потребуется для отпуска, - это собрать чемоданы и купить билет на самолет. Отдых в своем доме не только удобнее, но и обладает более высоким уровнем приватности. Он всегда обходится дешевле и доступен в любое время года: даже тогда, когда большинство местных отелей закрыты.

Мгновенная прибыль и быстрая окупаемость заграничной недвижимости на поверку оказываются мифом. Даже если удастся найти добросовестных арендаторов, значительная часть полученных денег уйдет на налоги, пошлины и поддержание жилья в приличном виде. В худшем случае инвестор, действующий на ощупь в малознакомых условиях, совершает ошибку и приобретает недвижимость, которую невозможно ни сдать, ни продать, но за которую нужно вносить налоги и производить коммунальные платежи. Жилье, покупаемое "для себя" и с целью сохранения денег, также оказывается убыточным: все то время, что хозяева в нем не живут, за ним необходимо присматривать и ухаживать, а это никто не будет делать бесплатно.

Вопреки стереотипам, заграничный рынок недвижимости полон сомнительных дельцов и разного рода аферистов, которые не прочь поживиться за счет доверчивых инвесторов. Чаще всего россиян обманывают компании, занимающиеся сдачей жилья в аренду. Купив квартиру или виллу, новый владелец заключает договор, рассчитывая, что ему будут честно перечислять доходы. Но в лучшем случае до него доходит лишь часть полученных денег, а если речь идет о болгарской компании, то можно не получить вообще ничего. Нередки и случаи обмана со стороны застройщиков, продающих квартиры, которые впоследствии невозможно сдать в аренду. А в Италии строительные компании обожают возводить дома на деньги, взятые в банке в кредит, так что потом свежеиспеченные владельцы квартир вместо получения прибыли вынуждены гасить долги недобросовестных застройщиков.

Если даже в стабильной Западной Европе периодически случаются теракты и стихийные бедствия, то что говорить о балканских странах, где не так давно отгремели войны, связанные с распадом Югославии, или о Турции, ведущей боевые действия? Предсказать, как изменится ситуация в той или иной стране через 5 лет, очень сложно. Приобретая недвижимость в развивающейся стране, инвестор сильно рискует: через 5 лет его квартира может вырасти в цене в 10 раз, но если там начнется гражданская война, он не сможет продать жилье даже за 300 долларов. Не стоит сбрасывать со счетов и экономические кризисы, сильно меняющие цены на активы.

Россияне, владеющие недвижимостью за границей, оказываются менее защищенными, чем местные жители, по нескольким причинам: 

1. Они плохо знают местные законы, правила, язык, из-за чего рискуют попасть впросак. Например, в Испании, чтобы  сдавать номера в отеле в аренду, нужно иметь туристическую лицензию. Не зная об этом, российские инвесторы выкупают часть номерного фонда - и оказываются в зависимости от владельцев отеля, поскольку не имеют права селить туда туристов.
2. Законодательство любой страны всегда нацелено на защиту своих граждан, а не иностранцев.
3. Россияне рискуют стать заложниками изменений в местной внешней и внутренней политике.

Если владелец недвижимости там не живет или не находится где-то рядом, он вынужден передавать надзор за жильем третьим лицам. Но даже самая добросовестная управляющая компания не следит за домом или гостиницей так, как хозяин. В большинстве случаев никто не гарантирует сохранности ни имущества, ни самой недвижимости. Владелец квартиры может узнать с большим опозданием, что его, к примеру, обокрали или затопили. Конечно, можно 1-2 раза в месяц прилетать в страну и проверять все самостоятельно, но в реальности подобный график могут себе позволить, в силу занятости, не многие инвесторы.