Ипотека: финансовое рабство или шанс обзавестись собственным жильем?

В развитии ипотечного рынка заинтересованы исключительно банки. Договоры ипотечного кредитования обуславливают огромные процентные ставки, которые оплачивать в современных реалиях всё сложнее. Наличие кредита удерживает человека на работе и заставляет держаться за свою должность. Господдержкой может воспользоваться далеко не каждый, а правительство, вместо регулирования жилищно-строительной сферы и обеспечения базового права граждан на жилье, занимается глобальными политическими проектами. Подавляющее число населения сегодня проживает в домах, построенных ещё при СССР. Необходимо в корне изменить градостроительную политику государства.

Лишь граждане с высоким месячным заработком могут позволить себе взять квартиру в ипотеку. Теоретически, только 28% работоспособного населения может приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку на первичном рынке. На рынке вторичного жилья цифры ещё меньше – 13,2%.
Страны Европы выдают ипотечные кредиты под 1-4% годовых. В условии стабильно развивающейся экономики, высоких зарплатах граждан и их социальной защищённости, население смело берет кредиты на 10-15 лет. В России, в условиях кризиса, в начале 2016 года средние ставки по ипотеке упали до 12,1%. Кризисные явления в экономике и негативные макроэкономические явления становятся причинами нежелания населения брать жилье в ипотеку. При увольнении с рабочего места оплата ежемесячных взносов станет невозможной.
О том, что население не имеет средств на погашение ипотеки, свидетельствует увеличение числа просроченных платежей. На первое января 2016 года сумма просроченных ипотечных кредитов достигла своего максимума – 4,9% ВВП. За год просрочка по рублёвой ипотеке выросла на 42 млрд (39%), а с начала 2016 года – на 6,7%.

Высокая стоимость залога и будущие колебания его стоимости вынуждают банки требовать от заёмщиков страхования недвижимости. Это увеличивает расходы на ипотечное кредитование, как и услуги нотариуса. В договоре мелким шрифтом могут быть указаны дополнительные комиссионные платежи: за выдачу займа, за рассмотрение заявки, за выдачу и обслуживание банковской карты. Банк может потребовать у заёмщика страхования своей жизни, оплаты услуг оценщика. Дополнительную рассрочку платежей при смене заёмщиком места работы банки предоставляют крайне неохотно. Учреждения берут с клиентов деньги даже за рассмотрение заявки (в случае отказа в ипотеке этот платёж не возвращается). Некоторые банки ухитряются вписать в договор пункт, согласно которому финансовое учреждение может в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредиту. Залоговое имущество нельзя продавать, некоторые организации даже запрещают сдавать жильё в аренду или делать перепланировку новой квартиры, ведь это может повлиять на её рыночную стоимость.

Перед началом ведения переговоров банки тщательно проверяют платёжеспособность заёмщика. Необходимо представить справку о доходах с места работы за последние месяцы, военный билет (юношам призывного возраста), указать дополнительные источники доходов. Некоторые учреждения требуют справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, даже школьный аттестат и диплом об окончании учебного заведения. Учитываются не только доходы, но и возраст заёмщика, его кредитная история, срок работы в данной должности.
За все годы платежей покупатели недвижимости переплачивают 60-200% стоимости жилья. Переплату не перекрывает ни инфляция, ни увеличение рыночной стоимости жилища. Чем больше срок выплаты кредита и чем меньше ежемесячный платёж (то есть, чем лучше условия для заёмщика), тем больше переплатит покупатель.
До погашения кредита собственник не вправе совершать никаких юридических сделок с жильём без разрешения банка. Если же заёмщик не сможет выплачивать взносы, не успеет отсрочить платежи и продлить договор, ему придётся лишиться залогового имущества – квартиры.

Непрекращающиеся ежемесячные платежи и ощущение, что в случае просрочек банк может конфисковать жилье, оказывают серьёзное психологическое давление. Даже сравнительно небольшие, но регулярные взносы способны пошатнуть семейный бюджет. За 15-20 лет у семейной пары вырастут дети, будет близиться срок выхода на пенсию, а семейных сбережений из-за ипотеки не прибавится. Все "лучшие годы жизни" пара будет оплачивать свои квадратные метры. К тому же, от болезней и непредвиденных ситуаций не застрахован никто. Обусловленные договором платежи банк должен получать при любых условиях, что является для супругов не только финансовым, но и душевным бременем.

Заёмные средства позволяют въехать в новое жильё уже спустя несколько месяцев. При этом будущий владелец недвижимости подбирает программу кредитования, срок выплаты ссуды и размер ежемесячных платежей, исходя из своего финансового положения и дохода. Ежемесячные платежи по аренде наёмного жилья примерно соответствуют 0,5% его стоимости, регулярные выплаты по ипотеке в среднем равны 1% стоимости недвижимости. Однако после окончания срока погашения кредита квартира переходит в собственность жильца, что является главным преимуществом покупки жилья в ипотеку перед арендой тех же квадратных метров. При этом ставки аренды постоянно увеличиваются, а ипотечные платежи фиксированы.

Увеличение интереса россиян к ипотеке свидетельствует о том, что ипотечное кредитование является пока единственным реальным шансом приобрести жилье, имея на руках всего 10-50% стоимости квартиры. Заёмные средства – единственный шанс для молодых семей, не имеющих связей и богатых родителей, приобрести недвижимость. В 2012 году число выданных кредитов на покупку жилья составило 691,7 тыс., в 2013 это число увеличилось до 825 тыс. В 2014 был зафиксирован пик спроса на недвижимость – банками было выдано 1012,8 тысяч кредитов на сумму 1 762 523 млрд рублей. В 2015 из-за падения рубля и снижения спроса на недвижимость число выданных кредитов упало до 691,9 тысяч, однако это связано с кризисом в экономике.

Цены на недвижимость, как правило, привязаны к доллару. Обесценивание национальной валюты при условии внесения каждый месяц равных ипотечных взносов выгодно для покупателей. Изменение рыночной стоимости жилища не влияет на размер ежемесячных платежей. Подорожание недвижимости в долгосрочной перспективе делает покупку более выгодной инвестицией, что демонстрирует приведённый ниже график. Вкладывать сбережения в дома и квартиры выгодно – они всегда ликвидны.

Чтобы прибрести недвижимость в ипотеку, не нужно искать поручителя. При отсутствии влиятельных знакомых заёмщик, находясь в поиске поручителя, может стать жертвой мошенников. Залогом возврата заимствованных средств является сам объект недвижимости. Несмотря на то, что квартира находится в залоговом обеспечении, покупатель становится полноправным хозяином квадратных метров. Здесь можно зарегистрировать себя и свою семью, производить ремонт и перепланировку (если это разрешит банк-кредитор).

Досрочное погашение кредита без начисления штрафов позволит сократить расходы по ипотеке. Вместе с этим часть кредита можно оплатить при помощи материнского капитала, а также оформить налоговую льготу. Суммы, которые вы выплачиваете за ипотеку, могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода. Материнский капитал допустимо использовать как для внесения первоначального взноса, так и для оплаты процентных начислений. Также заёмщик может перевести кредит в другой банк, произведя рефинансирование.

С начала 2016 года среди всех квартир, приобретённых в ипотеку на рынке первичной недвижимости, каждый третий объект был куплен при поддержке государства. В рамках программы субсидирования ипотеки за первые 2 месяца 2016 года было выдано 270,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 485 млрд рублей. При неизменной процентной ставке (12%) маржа банков снижена до 2,5%. Правительство сообщило о возможности продления программы субсидирования ипотеки на 2017 год.

Сейчас ставка по ипотечным кредитам на рынке первичного жилья 10,34 %, а вторичного — 10,7 %. Около 40 % банков выразили готовность до Нового года уменьшить сегодняшние ставки на 1 процентный пункт, а до 10 % кредитных учреждений - даже больше. По словам Грефа, 5-процентные ставки по ипотеке "не за горами".