Квартира в новостройке или жилье вторичного рынка – что лучше?

Покупая жилье в новостройке, вы одновременно приобретаете новые коммуникации, кровлю, фасады, современные эргономичные планировки и примерно однородное социальное окружение. Это значит, что в ближайшие 10-20 лет не придётся тратиться на замену труб; в квартире не будет «серых зон», которые не эксплуатируются, но за них приходится платить; соседи будут вашего социального круга, а не неадекватные маргиналы. Срок службы нового жилья значительно дольше, чем построенного 20-30 лет назад.

Жильё в новостройке обойдётся дешевле, чем на вторичном рыке. Если инвестировать в строящийся дом, то к его сдаче можно сэкономить до 10-20% стоимости. На новостройки распространяются практически все ипотечные кредиты и социальные программы (материнский капитал, жилищные сертификаты, военная ипотека). Кроме того, многие застройщики предоставляют рассрочку без удорожания цены или с незначительными процентами. Купить жилье в новостройке финансово легче, чем на вторичном рынке.

Новостройки отличаются современной концепцией жизненного комфорта. В отличие от старых домов, здания оборудованы удобными лифтами, пандусами для людей с ограниченными возможностями передвижения, паркингами и стоянками, зонами отдыха. Чаще всего ЖК имеют закрытую территорию с КПП. В статусных новостройках предусмотрены игровые комнаты для детей, бассейны, зоны барбекю и прочие удобства.

Современные технологии строительства гарантируют надёжную шумо- и теплоизоляцию, индивидуальное или регулируемое теплообеспечение. Это значит, что будет значительная экономия на коммунальных платежах. Хозяевам не придётся слышать всё, происходящее в соседней квартире, и их личная жизнь тоже не будет доступной окружающим.

Жилье в новостройке имеет чистую историю. Покупателю не придётся перед приобретением отслеживать всю цепочку хозяев, чтобы избежать нежелательного обременения в лице родственников, наследников, сожителей, а также общаться с неприятными посетителями, которые не знают, что хозяин квартиры сменился. Оплата производится только после предъявления всех документов, прошедших юридическую экспертизу. Оформление в Регистрационной палате минимизирует риск инвестирования.

Жилье является одним из основных показателей социального статуса владельца, что немаловажно для деловой репутации бизнесменов. Квартира в элитной новостройке говорит о респектабельности и достаточной финансовой возможности её хозяина; привлекательная архитектура – об эстетическом вкусе. Поскольку новостройка охраняется, гостям можно не заботиться о сохранности автомобиля и своей безопасности.

Старые дома более уязвимы перед различными природными и техногенными деструктивными явлениями (землетрясения, ураганы и проч.), в них выше риск пожаров, в то время как новые жилые дома возводят с учётом всех современных стандартов безопасности. Новостройки в обязательном порядке оборудуют высокотехнологичными системами, снижающими риски, в частности, системой автоматического тушения пожаров. Выше в новостройках и уровень защиты от преступного мира благодаря системам видеонаблюдения, сигнализации, наличию охраны.

В новых квартирах огромный выбор планировок. В старых домах очень мало вариантов — кухня 6-8 метров, санузлы очень маленькие, смежные или проходные комнаты… Покупая вторичное жильё нужно либо соглашаться на стандартную планировку, либо всё переделывать под собственные потребности, а это предусматривает огромные денежные средства на перепланировку. Кстати, перепланировка вторичного жилья не всегда возможна из-за конструктивных особенностей жилого дома. В то же время в современных новостройках практически везде большие просторные кухни от 10 метров, в санузлах достаточно места и для стиральной машинки, и для ванны любой конфигурации, и для душевой кабины. Очень часто строительная организация предлагает выбрать проект будущего жилья из нескольких вариантов. Более того, в современных монолитно-каркасных домах нередко продаются квартиры со свободной планировкой, что позволяет полностью создать квартиру «под себя».

Дешевизна квадратного метра жилья в новостройке только кажущаяся. Чаще всего квартиры сдаются без отделки или в черновом варианте. То есть, к стоимости квадратного метра нужно прибавить ещё стоимость ремонта. Даже если квартиры продаются с чистовой отделкой (цена на них, соответственно, дороже), хозяева все равно переделывают его «под себя». На вторичном рынке покупатель при осмотре видит все плюсы и минусы предлагаемого жилья и может выбрать квартиру, полностью удовлетворяющую его запросам. Заселиться можно сразу после оплаты, а не ожидать окончания строительства, а затем ремонта.

Приобретение жилья в новостройке правильнее называть не покупкой, а инвестицией. С продавцом (застройщиком) покупатель заключает один из видов договоров: договор инвестирования или соинвестирования, ДДУ, инвестиционный контракт, договор уступки прав требования, предварительный договор, вексель и т. д. То есть, ни в одном из них не говорится именно о покупке. Покупатель, как и всякий инвестор, идёт на определённый риск: недобросовестность или мошенничество застройщика; перенесение сроков окончания строительства; невыполнение или выполнение не в полном объёме обязательств; невозможность оформить право собственности из-за юридических нюансов и пр. На 100% инвестора (покупателя) не защищает ни одна из схем приобретения, даже ДДУ, оформленный по ФЗ №214. На вторичном рынке покупатель приобретает уже готовую квартиру путём договора купли/продажи.

Дёшево купить квартиру можно и на вторичном рынке. Как правило, продавцом является сам хозяин жилья. Иногда продать квартиру нужно срочно в связи с переездом, потребностью в большой сумме денег и другим жизненным обстоятельствам. Ипотечные кредиты для покупки «вторички» выдаются под более низкие проценты, чем для новостроек, а риск потерять деньги на ипотеке вторичного жилья минимален.

«Вторичка» предполагает уже сложившуюся инфраструктуру. Покупатель может подобрать жилье, расположенное вблизи более важных для него объектов: месту работы, школам, детским садам, поликлиникам. В застроенных районах имеются дороги, постоянное транспортное обеспечение. В новостройках же необходимая для жизни инфраструктура может появиться лишь через несколько лет после заселения. Всё это время владельцы квартиры будут испытывать неудобства.

Депутат Государственной думы РФ Александр Хинштейн назвал количество обманутых дольщиков. На конец 2015 их число составляет 85 тысяч человек. В 66 субъектах РФ заморожено более 800 новостроек. Причём речь идёт не о переносе сроков сдачи, а о полной неопределённости будущего жилищного проекта. При покупке вторичной квартиры таких неожиданностей не будет.

Покупая квартиру на вторичном рынке, вы заранее знаете, сколько в итоге придётся заплатить: цена запрашиваемая хозяином, стоимость договора, стоимость переоформления документов, посреднические услуги. При покупке квартиры в новостройке следует быть готовыми к тому, что придётся заплатить на 6-8 % больше оговорённой суммы. Первая ловушка – лишние метры, которые появились в процессе строительства. Далее, даже если застройщик заявлял о возможности перепланировки, за эту услугу придётся выложить 1,5-2 % от стоимости жилья. Квартплату застройщики начинают взимать сразу после сдачи дома государственной комиссии. Реально же вы можете начать жить в новой квартире через несколько месяцев. То есть, коммунальные платежи вы оплатите и по старому, и по новому месту жительства.

Покупая квартиру в новостройке, можно оказаться в окружении совершенно неадекватных соседей (для нарушения спокойствия бывает достаточно и одного такого собственника). Социальная среда будущего дома должна соответствовать вашей привычной - это залог нормальной жизни. Приобретая "вторичное" жилье, можно заранее осмотреть дом и поъезд, поговорить с ближайшими соседями, выяснить проблемные вопросы, касающиеся здания, обратившись в ЖКХ, а соседей - к участковому уполномоченному.